Ejecutivos y empresarios, los extranjeros que firman más hipotecas en España

El préstamo va destinado en la inmensa mayoría de los casos a la compra de una segunda residencia, principalmente en Andalucía y la Comunidad Valenciana.

España es uno de los destinos más atractivos del mundo para los extranjeros no residentes. El clima, la gastronomía, los servicios públicos y un precio de la vivienda asequible respecto a otros países son algunos de los factores que están impulsando las transacciones inmobiliarias por parte de ciudadanos foráneos en el mercado doméstico.

En los últimos dos años, según los notarios, han comprado más de 250.000 viviendas en España, mientras las previsiones apuntan a que se formalizarán miles de operaciones más a lo largo de 2024. Muchas de ellas, con financiación hipotecaria. 

Los datos internos de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) muestran que los foráneos están firmando este año préstamos de un importe medio cercano a 190.000 euros, que en la mayoría de los casos va destinado a comprar una segunda residencia en la costa mediterránea y está sujeto a un tipo de interés mixto. La edad media a la que firman su hipoteca es 45 años, mientras que el perfil más habitual es el de un ejecutivo o un empresario. En cuanto a la nacionalidad, destacan la británica y la holandesa, junto con los españoles expatriados.

Repasamos cómo es el perfil actual del hipotecado extranjero y qué cambios ha habido en los últimos cinco años:

Segundas residencias en costa y tipos mixtos

Según UCI, casi un 23% la financiación hipotecaria que ha concedido en lo que va de año ha sido a extranjeros. De media, el importe de los préstamos a este colectivo se sitúa cerca de 189.400 euros, mientras que las viviendas que compran cuestan unos 297.000 euros.

La ratio ‘Loan to Value’ de este perfil (es decir, lo que supone la hipoteca respecto del precio de compra o valor de tasación del inmueble) se encuentra en el 57,2%, por debajo del máximo que suele prestar la banca para la compra de vivienda, que en términos generales alcanza el 80% para un hogar habitual y el 70% para segundas residencias.

Precisamente las segundas residencias son las grandes protagonistas, pues acaparan la inmensa mayoría de las operaciones financiación. Hasta un 91,3% de las hipotecas que ha concedido UCI a extranjeros en lo que va de año tienen como fin la adquisición de una vivienda para disfrutar en vacaciones.

Hipotecas firmadas por extranjeros en España

Operaciones formalizadas por Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) en 2024

	Tabla con 2 columnas y 5 filas.
Indicador	Media de 2024
Importe medio de la hipoteca	189.382 €
Importe medio de la compraventa	296.703 €
Loan to value de la operación	57.2%
Peso de las operaciones de extranjeros	22.7%
Destino de la compra a segunda residencia	91.3%

Fuente: Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI)Descargar los datosCreado con Datawrapper

Prueba de ello es que la ubicación donde se encuentran los inmuebles más destacada es la costa mediterránea, con Andalucía (30,6% del total) y Comunidad Valenciana (29%) a la cabeza.  Les siguen Cataluña (11,5%), Canarias (10,9%) y Madrid (7,7%). Baleares (5,5%) y Murcia (4,4%) completan la lista de los destinos con más peso en las operaciones.

En lo que respecta al tipo de interés, la mayoría de los foráneos ha optado por firmar una hipoteca mixta, que en los últimos tiempos ha cogido mucho peso en el mercado gracias a las ofertas que han lanzado los bancos. En el caso de UCI, es la alternativa elegida por un 96,7% de los hipotecados extranjeros, mientras que el resto está repartido a partes iguales entre las hipotecas fijas y las variables. 

Tipo de hipoteca más contratada por los extranjeros en España

Operaciones formalizadas por Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) en 2024

Mixto (97%)

Fijo (1,6%)

Variable (1,6%)

Fuente: Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) Descargar los datosCreado con Datawrapper

Perfil profesional y nacionalidad

El estudio de la compañía muestra que la edad media se sitúa en 45 años y que los perfiles más habituales son los de un ejecutivo y un empresario. En concreto, los ejecutivos de rango medio representan más de un tercio del total (34,4%), seguidos de empresarios (19,7%). Ya en el segundo escalón se encuentran los administrativos/comerciales (15,8%), los autónomos (8,7%) y los altos ejecutivos (7,7%).

Los datos de UCI están en línea con los que maneja idealista/hipotecas, el bróker hipotecario de idealista, sobre el nivel de rentas de los extranjeros que firman hipotecas en España. Según el informe referente al segundo trimestre, la renta media de los hogares foráneos que solicitaron un préstamo para la compra de vivienda se situó en 9.420 euros mensuales.

Perfil profesional de los extranjeros que firman hipotecas en España

Operaciones formalizadas por Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI)

		Tabla con 3 columnas y 5 filas.
Perfil profesional	2019	2024
Ejecutivos medios	25,5%	34,4%
Administrativos/Comerciales	18,3%	15,8%
Autónomos	16,7%	8,7%
Altos Ejecutivos	12,8%	7,7%
Empresarios	12,0%	19,7%

Fuente: Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) Descargar los datosCreado con Datawrapper

Por nacionalidades, como es habitual en las estadísticas, la británica encabeza la clasificación, al representar un 23,5% del total. Le siguen los extranjeros que ya viven en España (15,8%) y los holandeses (12%). En su caso concreto, Países Bajos es uno de los países de origen que ha ganado más peso en el mercado doméstico en los últimos tiempos.

Tras estos tres perfiles, el siguiente más destacado es el del estadounidense (9,3% del total), que ha aprovechado la ventaja de un dólar fuerte para comprar vivienda en España; junto con franceses (7,6%) e irlandeses (2,2%).

Cambios y coincidencias respecto a 2019

UCI también repasa en el estudio cómo ha ido cambiando el mercado en el último lustro y qué características de los extranjeros que se hipotecan en España para comprar una vivienda se mantienen.

Por ejemplo, desde 2019 se observa una caída tanto del precio medio de los inmuebles que adquieren como del importe de los préstamos. Por aquel entonces, la hipoteca prototipo de extranjeros superaba los 211.000 euros, frente a los 189.382 euros actuales. En el caso del precio de las viviendas, la media ha pasado de 330.000 a 296.700 euros. Como consecuencia, se ha producido una caída del LTV de cinco puntos porcentuales, hasta quedarse en el 57,2% actual.

También han registrado importantes caídas las firmas de hipotecas variables y fijas, que han pasado de representar un 63% a un escaso 3,2%; y el peso de los clientes británicos, que hace cinco años acaparaban casi un 38% del total, frente 23,5% de 2024. En cambio, los prestatarios procedentes de Países Bajos prácticamente han triplicado su peso en un lustro. En el caso de EEUU, su presencia se ha disparado en apenas un ejercicio, pasando del 2,9% de 2023 al 9,3% actual. Hace un lustro ni siquiera tenían representación. 

Nacionalidad de los extranjeros que firman hipotecas en España

Peso sobre las operaciones formalizadas por extranjeros por Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI)

		Tabla con 3 columnas y 6 filas.
Nacionalidad	2019	2024
Reino Unido	37,8%	23,5%
España	14,7%	15,8%
Francia	7,6%	7,6%
Irlanda	4,4%	2,2%
Países Bajos	4,4%	12,0%
EEUU	-	9,3%

Fuente: Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) Descargar los datosCreado con Datawrapper

Entre las variables que han crecido en este tiempo destaca el peso de las operaciones de financiación que protagonizan los foráneos sobre el total que formaliza UCI, que ha pasado del 8,7% al 22,7%. Y también, el creciente peso de los ejecutivos medios y los empresarios, que actualmente son los perfiles profesionales más destacados. Todos los demás perfiles analizados han perdido cuota desde 2019.

Otro dato destacado es que el aumento de la compra de segundas residencias, que ha ganado casi tres puntos en los últimos cinco años, así como el creciente protagonismo de la Comunidad Valenciana como lugar para adquirir la propiedad. Si en 2019 suponía un 17,5%, ahora representa un 29%. Mientras, Andalucía y Cataluña han perdido fuelle.

Ubicación de las viviendas que compran los extranjeros vía hipotecas en España

Operaciones formalizadas por Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI)

		Tabla con 3 columnas y 7 filas.
Ubicación de la vivienda	2019	2024
Andalucía	36,2%	30,6%
Comunidad Valenciana	17,5%	29,0%
Cataluña	15,1%	11,5%
Canarias	10,4%	10,9%
Madrid	6,0%	7,7%
Baleares	9,2%	5,5%
Murcia	4,0%	4,4%

Fuente: Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI)Descargar los datosCreado con Datawrapper

Lo que sí se mantiene estable con el paso del tiempo es la edad media de los hipotecados extranjeros: hace cinco años ya se situaba en 45 años.

Radiografía de la demanda extranjera de hipotecas

Al margen de las operaciones formalizadas, también hay estudios que analizan la demanda actual de hipotecas por parte de extranjeros. El de idealista/hipotecas relativo al segundo semestre, por ejemplo, muestra que los solicitantes foráneos tienen unos ingresos medios de 6.566 euros mensuales por hogar, por encima de los trimestres anteriores (a principios de 2022, el promedio se situaba en 4.726 euros). En torno al 40% disponen de una renta superior a 6.000 euros. 

Renta media de los hogares extranjeros que solicitan una hipoteca en España

El precio de compra solicitado por no residentes, por su parte, ronda los 233.400 euros, con un alza de casi un 10% interanual, mientras que el importe del préstamo hipotecario ronda los 165.000 euros. Según el bróker hipotecario de idealista, el 75% de las solicitudes presentan un importe de la hipoteca inferior a 200.000 euros, mientras que apenas un 5,4% pide más de 400.000 euros. Con estos números, la financiación media que solicitan representa un 74% de la operación de compra, mientras que su nivel de endeudamiento medio ronda el 24%, por debajo del 30-35% que fijan los expertos como máximo razonable. 

En cuanto a las nacionalidades, las más destacadas son la británica (15,6%), la alemana (14,5%), la holandesa (8,5%) y la estadounidense (8,1%). Les siguen franceses (7,9%) y suizos (7,8%), mientras que el resto de países ya suponen menos de un 5% de las solicitudes recibidas por idealista/hipotecas.

Otros datos que expone el bróker hipotecario de idealista es que la edad media a la que los extranjeros solicitan hipotecas en España es de 41 años, que la inmensa mayoría busca una hipoteca fija (88% de los casos) y que están interesados en comprar viviendas en la zona mediterránea. En su caso, la Comunidad Valenciana es el destino más destacado (con un 28,1% de las solicitudes), por delante de Andalucía (21,6%) y Cataluña (15,5%).